业主对于物业管理费上涨的担忧,官方回应是“收多少、怎么收,应该是业主说了算。”但在具体执行过程中却有诸多难题待解。无论是在前期由开发商指定物业公司,还是在后期由业委会选择物业公司,都出现了物业方面的纠纷,这些纠纷也暴露出物业管理中仍存在的诸多难点。
难点1:“业主自治”有待完善
国家发改委放开物业服务收费,希望通过市场杠杆调整物业的收费价格,同时调动业委会的积极性,通过“业主自治”的方式来缓解业主与物业公司之间的矛盾,但在实际操作中却存在一定的问题。
首先是业委会成立的局限性。根据相关文件,“物业实际使用的建筑面积达到50%以上的,或者实际使用的建筑面积达到30%以上不足50%,但使用已超过一年的小区方可申请成立业主委员会”;且业主公约的订立、修改应当由业主大会或者业主代表大会审议,经全部投票权数的三分之二以上票数同意通过。也就是说,不仅业委会的成立需要满足一定条件,并且收费标准需要一定数量的业主同意才能最终确定。这对于一些大型的、长期开发的房地产住宅项目来说,“业主自治”具有一定操作难度。
其次,对业委会监管的缺失。业主委员会作为一个组织,目前归属于所在辖区居委会或街道办管理,“一旦出现物业纠纷,居委会或街道办更多的是起到协调作用,并无任何管理权和决定权。”桂林市房产管理局物业及房屋租赁科科长汤革新直言,业委会以一种既非民间团体也非行政机构的方式存在,相关部门很难对其进行监管。
难点2:物业公司鱼龙混杂
物业服务行业准入门槛低,物业公司鱼龙混杂,也是产生物业纠纷的原因之一。
据了解,桂林有超过300家登记在册的物业公司,其中超过80%为三级资质的物业公司;本土以及外来、具有一级物业资质的公司不超过10家。“很多小的物业公司,常年手中接到的小区也就1~2个,估计桂林市目前至少有三四十家小物业公司现在都没有在操盘管理的项目。”桂林市物业管理协会相关负责人表示。物业公司门槛低,形成行业服务能力参差不齐的现状,一些物业公司自行涨价的事情时有发生。
此外,一些规模较小的物业公司在管理、人员培训上的不规范,成为物业管理公司与业主之间的一大矛盾。例如建于上世纪90年代的七星花园,由于物业公司对小区管理不到位,出现了小区内车辆乱停乱放,人员进出随意等管理漏洞,业主不满意物业服务而拒绝交费,物业公司资金不足无法缴纳小区电费,最终引发供电局对小区1600户住户暂停供电的物业纠纷。
难点3:物业收费标准不一
目前桂林执行的物业收费管理方式,前期小区未成立业主委员会的,一般由开发企业选择物业公司或者是由开发商进行物业代管,业主只有被动接受,而无任何议价权,且不同小区的物业费收费标准不一。
2008年签发的《桂林市物业服务等级及收费标准》中规定:“多层住宅物业费在0.3~1.0元/平方米·月,高层带电梯住宅物业费在1.1~1.5元/平方米·月,收费标准可上下浮动15%。”但是这个已经执行了7年的物业收费指导价已经无法适应当前的物价水平,近两三年开发的房地产住宅项目,其物业收费远远高于“上浮15%”的标准,例如彰泰·春天的高层电梯物业费已达到2.68元/平方米·月。且同一区域、不同楼盘物业收费价格不同,同一物业公司、不同楼盘的价格也不同,这无形中造成业主心中“物业收费价格混乱”的疑虑。
其次,物业费的使用去向不明,这是导致许多物业公司与业主无法继续合作的重要因素。按照相关规范要求,物业公司必须定时向广大业主公布物业收费总额以及各项支出情况。但由于部分物业公司管理不规范,并未将物业费的合理支出公布出来,从而导致双方合作破裂。
难点4:停车费收取不合理
日益增长的汽车数量也为小区的物业管理带来难题。停车位的归属权,以及停车位租金费用等都是矛盾点。
小区地面规划的停车位收费不合理是业主反映较多的问题。作为公共空间部分,物业公司将其划作停车位,收取一定的停车费和管理费,这一做法必须是建立在业委会同意的基础上,且盈利应当作为业主共同使用的资金。但是这些目前许多小区都无法做到,因此双方不可避免地会产生矛盾。
山西物业 山西物业管理 山西农产品 德谷物业有限公司